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[转载] 比房产税更恐怖信息来了

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发表于 2019-3-15 12:14 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式



一波未平一波又起!


刚刚两会讨论房地产税立法的事情,这厢还没结束,香港又做起了表率讨论空置税了。


3月12日,据香港日报爆料,ZF已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月(4月)提交立法会(相当于“全国人大”)讨论。




香港空置税规定:


将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。


举个例子,一套价值1000万人民币的新房,空置在6个月以上(未居住也未出租),按照楼价5%计算,则需要缴纳将近50万人民币的税。空置税是按年征收,直到不空置为止。


而香港人一般月收入也就1.5—2万港元,所以,这个税还是蛮重的。


香港普通住宅一般都有着超高容积率


据了解,香港为了遏制“炒房”,打击开发商“捂盘惜售”,只针对新房开征“空置税”,这与其他国家新房、二手房都征税“空置税”的情况不太一样。







对此,香港开发商认为:“空置税”并不合理!


开发商解释道:开发商卖房是有自己的节奏,如果市场情况不好,难道要降价卖房吗?另外,“豪宅盘”(使用面积大于等于100平方米)不是想卖就能卖出去的!





对于香港开征“空置税”,业内普遍关注2个问题:香港房价会不会下跌?内地会不会跟进?


事实上,关于一手房空置税问题,香港ZF2018年6月份就已推出,此后一直在制定草拟法案。

空置税,捂盘税?



开征新房空置税,目的是为打压开发商惜盘捂盘、挤牙膏式的销售方式,加快市场上的新房供应,让房屋资源充分被利用,以缓解香港的住房需求。


香港是一个非同一般的地方,房价高得惊人。近期,刘德华就在一个短片中吐槽香港的高房价:买不了房子,租不起楼。


房价到底有多高?堪称全球之最。





资料来源:Numbeo、如是金融研究院(美元/平方米)


要注意这个价格只是均价而不是最贵的豪宅区。不仅仅是房子贵,车位也贵。香港一个车位竟然可以卖到600万元,车位比车子贵多了。





在香港,很多人都是住不起住宅的。所以在香港笼屋,劏房,棺材房就非常常见了。不仅仅是横向的隔断,更是纵向的切割。


香港顶着全球房价最高的名号,但是大部分在那里生活的人却还那样不堪。


图:香港每平方英尺楼价走势图(1平方米=10.764平方英尺)



香港房价从1997年1月份到2016年5的走势图


有统计显示,在2012年7月—2017年6月的5年里,香港新房供应量增加约50%,但是房价还在上涨,其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。有统计,期间香港:


已落成但未卖的单位:由4000个增加至8000个,增幅为100%。


建筑中但未卖的单位:由48000个增加至61000个,增幅为27%。


已批出但未动工单位:由13000个增加至29000个,增幅为123%。


根据安排,空置税草拟法案已经基本完成,下月提交立法会讨论。


一旦立法会讨论通过,开始落地实施,将会影响香港新房市场与房价,甚至还会波及内地房地产市场。





香港ZF于2018年6月份推出一手房空置税草拟法案后,从2018年7月份开始,香港楼市的成交量就处于明显萎缩状态。10月份的二手住宅成交量创下了2013年以来的新低。





而价格较低,适合首次置业的楼盘“上车盘”出现了10%左右的减价潮,最严重的是天水围的嘉湖山庄大幅度降价22%。




多个楼盘按一周计算,跌幅可以高到12万港币每周。


2018年的中国香港,房价开始响起危险的信号。


地王流拍,买家违约,银行加息,这个房价曾经冠绝全球的一线城市,房价开始进入下行通道!




来自凤凰财经的新闻报道,香港不少郊区楼盘(不具体点名)房价成交已经实质性下跌达20%,香港某些在近期买入房地产的投资者,成为负资产所有者。



香港-一个寸土寸金的地方,房价早已经成为了神话,而现在神话要破灭了。





那内地会不会跟进呢?


其实官方早有表述,早在2018年10月,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:


我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。



仇保兴的建议是,征收空置税。


在2018陆家嘴论坛上,原中财办副主任杨伟民在演讲中提到:



在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。


这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。


然而,长期以来,我国住房空置率一直都是一个谜题。


2014年,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告:


2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。


其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。


2017年,中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称,当年中国一、二、三线城市空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。


2018年3月,国家电网公布了我国房屋空置率的调查结果,根据每户电表数据测算出,2017年大中城市房屋空置率约为11.9%,小城市房屋空置率约为13.9%,农村房屋空置率约为14%。



这个数据比中国家庭金融调查与研究中心的数据温和了不少。但按照国际惯例房屋空置率处于5%到10%为合理之间,当房屋空置率达到10%到20%就是危险区间的标准,我们的房屋空置率的确是在危险的边缘游走。


可见,中国引起空置税势在必行。


2018年5月14日,社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书:房地产发展报告No.15(2018)》。该报告建议,考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。





征收空置税会发生什么


空置房,民间给出的定义是指无人居住的房屋。


有人数十套房子空着无人居住,有人辛苦一辈子却无房可住。大有“朱门酒肉臭、路有冻死骨”的意味。从社会公平来看,空置房造成了极大的资源浪费和分配不均。


当前空置房有几种情况:


1:开发商捂盘惜售,因价格下跌,销售价格与预期相差过大,有的开发商宁愿不卖,捂盘待涨,从而形成百姓口中大规模的“死区、鬼城”,此类空置房最易引发受众维权。


2:无住房需求的炒房者囤房待涨,因无住房需求,加上需要转手出售等因素,炒房者往往不会将房屋出租,购买的房屋长期闲置,从而形成空置房。


不论哪种,都会改变楼市供需结构,从而变相推高房价。所以空置房才会引发民众的不满的情绪。


2018年6月28日,香港就推出了空置税,开创了针对开发商征收空置税的先例。


香港空置税征收标准是,空置一年或以上的需征收房产税,征收时会对房屋租金做评估,空置税为年租金的200%。


需要特别注意的是,香港“空置税”针对的是已经建成但未售出一手私人住宅,主要整治开发商“捂盘”现象,并没有采用国际通用的“空置”概念。





空置税落地有多难?


大陆之所以迟迟未效仿国际,开征空置税,有人给出的理由之一是,空置房不好界定。


首先,空置多久算是空置,出国一年或到别的城市工作一年,算不算空置?这方面容易引发社会争议。



其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,同样容易被规避。


国际上界定之法,是根据产权人申报房屋状态,以及房屋的水电、煤气使用情况综合鉴别。


这对于聪明的中国人来说,完全可以巧妙避开。例如许多坐拥三四套房子的人,可以一个礼拜住一套,来避免其空置,甚至可以将家人分散来住,一人住一套,同样可以规避空置。


当然,所有的技术问题都不是问题。以目前大陆城市的空置率,借鉴2018年下半年香港楼市的走势来看,一旦开征空置税,很有可能对高房价一剑封喉,影响房价稳定。


这才是大陆迟迟不开征的关键。


所以,现阶段,空置税无论喊得如何震天响,都不会比房产税推出的可能性更大。当然,未来某一天,两个税同时上马,也未必不可能。哪一天开始大张旗鼓调查住房空置率,这个时候,空置税就真的不远了。


参考文献:

《比房产税更狠,空置税要来了?》公




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发表于 2019-3-15 12:23 来自手机 | 显示全部楼层
假出租呢,或者长年合同低租金真空置呢,办法总比困难多……真想房价降,只要土地出让时免土地出让金然后限制房价,立马楼市塌,可惜相关利益方牵涉太多太广。反正土地所有权属于国家,土地出让金只是购买使用权,既然要开征房地产税,那么买个苹果,果肉和果皮要分别按不同单价算一次钱……
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发表于 2019-3-15 12:53 来自手机 | 显示全部楼层
梧桐扫清秋 发表于 2019-3-15 12:23
假出租呢,或者长年合同低租金真空置呢,办法总比困难多……真想房价降,只要土地出让时免土地出让金然后限 ...

地方ZF就靠土地收入,免了地方ZF的债务问题怎么解决


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发表于 2019-3-15 13:12 | 显示全部楼层
地方ZF就靠土地收入,免了地方ZF的债务问题怎么解决
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发表于 2019-3-15 14:37 来自手机 | 显示全部楼层
能不能不要这么折腾人?一会儿房产税一会儿空置税,这心脏不好的估计会受不了的,


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发表于 2019-3-15 14:55 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-15 16:08 来自手机 | 显示全部楼层
至少还有个过程,还有多少不动产没登记在册呢!


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发表于 2019-3-15 16:16 来自手机 | 显示全部楼层
这个好呀,有钱买来闲着,搞的房价那么高。


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发表于 2019-3-15 16:26 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-15 16:27 来自手机 | 显示全部楼层
刘兵 发表于 2019-3-15 16:16
这个好呀,有钱买来闲着,搞的房价那么高。

房产税以房价收丨


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发表于 2019-3-16 14:54 来自手机 | 显示全部楼层
对我来说毫无影响


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