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[土地信息] 土拍预告|最高限均价1.52万元/㎡!霞林,樟林,兴涵水都,北岸地块明早出让

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发表于 2019-5-15 15:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 小编阿陌 于 2019-5-16 09:26 编辑

       2019年5月16日上午10点整,莆田迎来了第六场土拍,有四块土地即将出让拍卖今早于莆田市行政服务中心三层拍卖大厅拍卖出让地块分别是PS拍-2019-04号地块(城厢区棠霞路北侧地块)、PS拍-2019-09号地块(莆田市城厢区华亭镇樟林村)、PS拍-2019-11号地块(山乐屿新城收储地块六)、PS拍-2019-14号地块(涵江区兴涵水都片区地块三十五)。

       其中PS拍-2019-4号地块限毛坯均价15200元/㎡,到底该四个地块会被哪家竞得?让我们一起共同期待吧!

       明早莆鱼房产将会进行土拍现场视频直播以及网页图文直播。即使您不在现场,也可以通过我们的直播亲临现场,第一时间获知此次地块拍卖的实时进况和最终竞拍结果,敬请关注!

20190108土拍封面图带二维码.jpg

-1-
PS拍-2019-04号地块(城厢区棠霞路北侧地块)

       01.地块详情

       ①地块位置:城厢区霞林分区单元控规范围内

       ②出让面积:29559.15㎡

       ③土地用途:住宅用地-城镇住宅及服务设施用地;国有建设用地使用权出让年限为住宅用地-城镇住宅及服务设施用地70年,配建的科教用地(幼儿园)50年,自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算

       ④出让方式:“限地价+控房价+公证摇号”;限均价:15200元/㎡;限地价:57150万元

       ⑤主要规划指标:(一)建筑密度≤25%;(二)容积率>1.0且≤2.1;(三)绿地率≥30%;(四)主要出入口:东侧、南侧;(五)建筑限高≤60米,其中住宅建筑层数≥5层;建筑高度、风格及色彩等应与周边环境及整体景观相协调。

       ⑥出让条件:

       该宗地以净地公开拍卖方式有偿出让,土地出让金不含城市基础设施配套费、场地平整费等。红线范围内若有不可见的地下埋藏物需要迁移的,由受让人自行办理并承担费用。受让人须在出让人交付国有建设用地之日起一年内动工建设,自动工之日起三年内竣工。

PS拍-2019-04号地块(城厢区棠霞路北侧地块)

红线图

宗地图
       02.地块分析

       S 优势
       容积率较低,仅为>1.0且≤2.1,且要求住宅建筑层数≥5层,从这些出让前置条件可以推算出,开发商接手后或可建设花园洋房、多层+小高层的形式,这种相对较低的容积率要求,可让小区的居住密度更小,而私密性更强,居住舒适度更佳。

       地块属霞林片区,临近城厢区政府、万达广场、莆田第五中学,临近莆田西高速,交通、生活都较为方便。

       W 劣势

       要求配建的设施较多,有幼儿园、居家养老服务站、包含休息室、保健室、活动室、家政服务用房等(建筑面积不小于200㎡,且每100户不小于20㎡,床位数不少于5床);配建生活垃圾收集点(服务半径不超过70m)及社区终端共同配送站,并要求与项目首期建设项目同步设计,同步施工,同步验收、同步交付使用,这将占用不少开发资源。

       项目虽然闹中取静,但前有霞林安置房,项目北东西三面又均环山,且地块面积不大,并不算是优质地块。

       0 机遇

       霞林片区近几年的发展一直受到政府不少的扶持,周边的城建配套也在不断的完善中,未来整个片区的发展将越来越醇熟。

       T 威胁

       该地块虽然采取了“限地价+控房价+公证摇号”的方式出让,经过测算,实际可达到的最高楼面拍卖价为9206元/㎡,而以目前周边地区的房价作为参考,实则相对有些偏高,如果地块竞争激烈,势必造成楼面价高企,那么在项目最高销售均价限制不超过15200元/㎡的情况下,或给未来销售带来不少挑战。

       03.周边环境

       PS拍-2019-04号地块临近莆田西高速出口,依托荔华东大道这一城市重要交通枢纽主干道优势,无论进出城或是前往主城区都十分便捷;附近商业有万达商圈辐射,御庄园温泉度假酒店等。

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九龙山隧道、莆田第五中学、莆田市美术馆、荔园大道、城港大道立交桥、木兰溪、万达商圈、霞林学校、各大银行


-2-
PS拍-2019-09号地块(莆田市城厢区华亭镇樟林村)


       01.地块详情

       ①地块位置:莆田市城厢区华亭镇樟林村

       ②出让面积:83205.07㎡

       ③土地用途:商服用地-零售商业用地、住宅用地-城镇住宅用地;国有建设用地使用权出让年限:商服用地-零售商业用地40年、住宅用地-城镇住宅用地70年、配建的科教用地(幼儿园)50年,自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算

       ④出让方式:“限地价+控房价+公证摇号”;限均价:12000元/㎡;限地价:86550万元

       ⑤主要规划指标:(一)建筑密度≤25%;(二)容积率>1.0且≤1.6(其中零售商业建筑面积≥5000m2且≤8000m2,商业建筑沿滨溪路一侧布置,具体位置详见红线图);(三)绿地率≥30%;(四)主要出入口:东侧清园路,北侧滨溪路

       ⑥出让条件:

       该宗地以净地公开拍卖方式有偿出让,土地出让金不含城市基础设施配套费、场地平整费等。红线范围内若有不可见的地下埋藏物需要迁移的,由受让人自行办理并承担费用。受让人须在出让人交付国有建设用地之日起一年内动工建设,自动工之日起三年内竣工。


PS拍-2019-09号地块(莆田市城厢区华亭镇樟林村)

红线图


宗地图

       02.地块分析

       S 优势

       1.容积率为>1.0且≤1.6,且要求建筑高度分别限高不超24米,30米,54米,高度由北向南递增,从这些出让前置条件可以推算出,开发商接手后或将建设小洋房、多层+小高层的形式,这样可让小区的居住度更加舒适,每栋可最大程度地保证享受到木兰溪的景观,可打造高端溪景住宅小区。

       2.其中地块要求配建商业建筑面积≥5000㎡且≤8000㎡,沿滨溪路一侧布置,面向木兰溪,后期可为小区提供了商业配套,方便业主们的日常消费需求。

       W 劣势

       1.地块属莆田西片区,临近莆田西高速,片区内开发项目较少,大家对这一片区的宜居认可度一般,并且地块离市中心距离较远,对于后期小区生活便利程度较低,吸引的置业人群范围比较局限于地块周边人群。

       2.周边多以村落及农田为主,各项商业、生活配套等大量缺乏,大都为生鲜超市、百货等商业配套,多以生活所需为主,集购物、休闲、娱乐为一体的商业配套则较为缺乏。同时邻近华林工业园区,人居氛围较弱。

       O 机遇

       1.近期,政府高起点规划建设“一溪一区”,推动城市“向西看”。其中将加快樟林产、城、生态融合规划编制,适时启动周边旧村庄整治,重点布局电子信息、研发总部、健康产业,未来塑造产城融合国际社区,这为樟林片区的发展前景更加明朗,定位愈发高端,或将吸引一定的高端置业人群。

       2.同时片区内竞品较少,仅有纯住宅——祥和木兰外滩、公寓产品——华林智汇,地块后期可打造商业、住宅、幼儿园于一体的小区,可满足住户的多重需求,未来客户分流现象不明显。

       T 威胁

       1.该地块采取了“限地价+控房价+公证摇号”的方式出让,限制项目最高销售均价不超12000元/㎡,若地块竞争激烈,竞拍达到最高楼面拍卖价约为6493.79元/㎡,这将造成拿地成本较高,对未来可盈利的空间带来了一定的限制。

       2.地块容积率较低,仅为>1.0且≤1.6,从这些前置条件可以推算出后期小区建设产品为小洋房、小高层产品,并且要求配建的设施较多,其中幼儿园(用地面积≥5040㎡,建筑面积≥4500㎡)、居家养老服务站(建筑面积不小于250㎡,宜与幼儿园相邻布置)、生活垃圾收集点和社区终端共同配送站(服务半径≤70m),这将占用不少的可开发占地面积,同时地块限制最高销售均价,减少了开发商的盈利空间。

       03.周边环境

       PS拍-2019-09号地块位于莆田西樟林村,靠近莆田西高速口,可高速直达福州、厦门;木兰大道一期即将实现通车,可快速通往市区。同时片区内配套不断更新,不仅有人文艺术建筑,如莆田市美术馆、钟潭文旅小镇、近500亩新木兰陂公园,还有广化寺风景名胜区及国家4A级木兰陂水利风景区、樟林公交站、滨溪北路等相关配套正在逐渐建设中。

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(木兰陂水利风景区效果图、莆田市美术馆、木兰大道、城港大道、莆永高速、樟林大桥)
     
 楼主| 发表于 2019-5-15 16:05 | 显示全部楼层
本帖最后由 小编阿陌 于 2019-5-15 16:07 编辑

-3-

PS拍-2019-11号地块(山乐屿新城收储地块六)

       地块详情

       ①地块位置:湄洲湾北岸开发区忠门镇内

       ②出让面积:12023.40㎡

       ③土地用途:商服用地-零售商业用地(商业)、住宅及服务设施用地,国有建设用地使用权出让年限:商业40年、住宅70年,自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算

       ④出让方式:“限地价+控房价+公证摇号”;限均价:7500元/㎡;限地价:8300万元

       ⑤主要规划指标:(一)建筑密度≤25%;(二)容积率>1.0且≤2.3(其中零售商业建筑应集中布置在该用地的西侧,零售商业建筑面积≥3000平方米且≤3500平方米,其余为住宅及配套设施建筑面积);(三)绿地率≥26%;(四)住宅建筑层数应≥5层;(五)主要出入口:东侧屿心路、西侧新城北路

       ⑥出让条件:

       该宗地以净地公开拍卖方式有偿出让,土地出让金不含城市基础设施配套费、场地平整费等。红线范围内若有不可见的地下埋藏物需要迁移的,由受让人自行办理并承担费用。受让人须在出让人交付国有建设用地之日起一年内动工建设,自动工之日起三年内竣工。

红线图

宗地图

-4-
PS拍-2019-14号地块(涵江区兴涵水都片区地块三十五)


       01.地块详情

       ①地块位置:涵江区国欢镇码头村

       ②出让面积:20012.02㎡

       ③土地用途:住宅用地-城镇住宅用地;国有建设用地使用权出让年限70年,自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算

       ④出让方式:“限地价+控房价+公证摇号”;限均价:11500元/㎡;限地价:33650万元

       ⑤主要规划指标:(一)建筑密度≤20%;(二)容积率>1.0且≤2.8;(三)绿地率≥35%;(四)主要出入口:西侧香林路;(五)建筑高度≤80米,住宅建筑层数≥5层;建筑风格及色彩等应与周边环境及整体景观相协调

       ⑥出让条件:

       该宗地以净地公开拍卖方式有偿出让,土地出让金不含城市基础设施配套费、场地平整费等。红线范围内若有不可见的地下埋藏物需要迁移的,由受让人自行办理并承担费用。受让人须在出让人交付国有建设用地之日起一年内动工建设,自动工之日起三年内竣工。

PS拍-2019-14号地块(涵江区兴涵水都片区地块三十五)
红线图

宗地图

       02.地块分析

       S 优势

       地块隶属兴涵水都片区,紧靠涵江区两馆一宫,可通过已经修建通车的六一西路直达涵江沃尔玛、涵江医院新址等,周边配套设施较为完善,有规划中的国际学校与涵江实小分校等,无论是生活、教育、还是医疗、交通各方面都十分便利。地块整体看上去比较方正,便于开发商进行项目开发利用。

       W 劣势

       该宗地应配建社区卫生室(建筑面积≥30m2),文体活动室(建筑面积≥200m2),文体活动场地(用地面积≥300m2),居家养老服务点(建筑面积≥100m2,且每100户不小于20m2),生活垃圾收集点(服务半径≤70m),社区终端共同配送站等;并要求与项目首期建设项目同步设计,同步施工,同步验收、同步交付使用,这将占用不少开发资源。

       地块容积率较为正常,为>1.0且≤2.8,要求建筑高度≤80米,住宅建筑层数≥5层,根据这些前置条件以及现场考察情况可以推算出,项目开发商在项目设计的过程之中,只能选择建设高层建筑,在选择性上被限制住。

       该宗地虽然地处兴涵水都片区之中,交通便利;但东有华永天澜城一期,西有保利·林语溪,占据着高层与大平层、别墅的市场。

       0 机遇

       涵江兴涵水都片区,近几年发展迅速;在当前城涵一体化的进程中,兴涵水都片区可以说是涵江靠近莆田的桥头堡,距离市区不远,各项配套逐渐落实,片区整体发展前景不容小觑。在此前兴涵水都的已售项目,情况都相对不错!

       地块位于两路一河三边夹角处,如果在地块的开发过程中,引用与周边项目不同的住宅设计,例如挑高、复式等;用不同的产品去打出市场,未必不能突出重围!

       T 威胁

       该地块虽然采取了“限地价+控房价+公证摇号”的方式出让,以目前周边地区的房价作为参考,在左右临近的项目市场中,所占优势不大。在项目最高销售均价限制不超过11500元/㎡的情况下,或许能增加一部分吸引力,但仍需根据项目设计情况进行分析,或将给未来的销售增加一定的难度以及复杂性。

        03.周边环境
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(两馆一宫、涵江医院新址、沃尔玛、周边主要道路)


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发表于 2019-5-15 21:58 来自手机 | 显示全部楼层
不太看好啊 这些地块 偏


来自: iPhone客户端
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发表于 2019-5-30 15:37 来自手机 | 显示全部楼层
祥和木兰外滩毗邻万达。万科物业,起步价九千多看房热线:17689653340
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