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[楼市政策] 信息量好大!土拍“竞品质”时代来临,莆田会跟进吗?

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 楼主| 发表于 2021-7-30 16:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 小编阿陌 于 2021-7-30 18:56 编辑

7月30日凌晨,杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告,而伴随这则公告公示的,还有杭州最新的土地新政。

土拍竞品质时代来临,莆田会跟进吗?


点击查看视频↑


而这个最新的土地新政,信息量非常大,主要变化有以下四方面:
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竞价规则、报名方式、“竞品质”+现房销售、细化商服用地要求

划重点:

1、竞价规则调整:


一是:竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买;
二是:溢价率上限由30%调整为20%,其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%;
三是:出让地块达到上限价格后,由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

2、报名门槛提高:

取消预公告,暂停单宗地5000万勾地模式;直接发布挂牌公告,采用保证金模式报名,第二批涉宅地保证金普遍为20%,杭腾未来社区地块保证金需30%。

3、竞品质+现房销售

一是:告别原先土地竞价“价高者得”,采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式;
“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。
二是:本次试点地块全部实行现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售,商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

4、细化商服用地要求

从保障住宅布局空间,提高住宅环境品质的角度,本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分,提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

其中,此次杭州新政中的竞品质,究竟怎么竞?又是如何量化的?

在翻阅杭州“竞品质”的具体实施方案中,我们可以了解到:

开发商想要拿到“竞品质”地块,第一步:审资格;第二步,竞品质;第三步,竞地价。其中:

(一)在申请人要求中,同一宗地同一名竞买人只能进行一次交易申请(含联合申请)。同一法定代表人的法人将被视为同一名申请人。
(二)在申请程序中,开发商除了必要的申请文件外,还需提供房地产开发企业资信自评表和商品住宅建设品质标准承诺表:

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“没有硝烟的变革”:土拍“竞品质”时代来临!


以上这些就是本次杭州土拍新政的主要变化点,而这场“没有硝烟的变革”也将成为杭州土拍市场的重要转折点,未来如果试点持续扩大,将从根本上改变杭州楼市,并对未来各大城市,包括莆田的土拍格局,带来重要参考依据!
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总的来看,杭州这一土拍新政,对于开发商的实力要求是越来预高,不是百强房企、口碑不行、品质不行,从一开始就没有了上桌的资格!

而且保证金要求高了,开发商能报名参与的地块会变少。单宗地块的报名开发商少了,竞争相对小了,不容易拍出高价;增加了保证金额度,也就意味着开发商退地成本提高,其中,有一最高保证金地块,需缴纳的保证金高达27.9亿元,这种保证金的措施,开发商在拿地前后,都要仔细把账算清楚;降低封顶比例并没有帮开发商省到钱,改了封顶后竞拍无偿移交政策性租赁住房之后,造完房子全部移交给政府,原来的竞自持还能够以运营长租等形式获取收益的方式将一起不复返了。

现房销售下,对于开发商的现金流也是一种极大的考验!
一般情况下,开发商从拿地到交付大概需要3年左右的时间。和预售项目相比,现房销售起码要增加2年多的资金成本,只要一天不能卖房子,开发商的资金流就无法归正,每一天都需要付出高额的资金成本。
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其实,杭州此次的“竞品质”土地新政,并非首创,今年早些时候,北京、南京、成都、西安、苏州都对试行“竞品质”做了相关表述和规定。从全国范围来看,“竞品质”已经成为楼市调控的重要手段之一。其中,北京和南京的做法也都非常值得学习和借鉴↓

北京的做法是:采用三阶段竞买规则,第一阶段单纯拼资金实力,当投资拓展方报价达到最高限价后,自动进入第二阶段竞报;第二阶段主要考查房企对政府的让利空间,即政府持有商品住宅产权预设份额或配建公共租赁住房面积,这两个指标也达上限后,竞买人进入第三阶段投标;最后阶段考查的是竞买人建设高标准商品住宅的能力,投报方案包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等内容,评委会根据各项评分确定竞得人。
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南京的做法是从竞买条件、摇号资格、合同约定、住宅设计品质四个方面着手:

竞买条件:“竞品质”将视地块而定;“竞品质”地块房企需具备二级或二级以上开发资质(不含暂定);保证金提至起价的50%;将对房企按“三条红线”标准进行风险评估,碰线房企不得参与竞买。

摇号资格:单幅地块有20家以上企业参与摇号的,将依照“竞品质”标准打分,原则上仅排序前5名次分段的企业可参与摇号。

合同约定:房企的品质承诺,将在出让合同中明确,并写入不动产登记证,有据可依。

住宅设计品质: 当住宅建筑不大于18层时,不得采用外廊内天井户型,不得采用超过两梯四户的户型;入户首层门厅和地下车库入户门厅应采用同住宅套内标准整体装修;统一封闭阳台;居住区需人车分流;地下车库层高不得低于3.8米等。
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不难看出,这些大城市的土地新政的目标,依旧是积极贯彻了国家“稳”字相关决策,优化的土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度,本质上也是为了促进各地土地交易市场平稳,是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。
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那么,这些大城市的土地政策会对接下来的莆田楼市和购房者带来哪些影响?

对此,有莆田业内人士分析称:

对于莆田的开发商而言,一旦莆田土拍政策跟进,莆田的开发商以后拿地会更加谨慎,未来小规模房企的生存空间将进一步压缩,而留下来的势必是资金实力强、操盘能力强的大型房企,并且竞品质的出现对于项目后续住宅设计和产品提出了更高的要求,随之催生的就会是更高品质的住宅,对于整体楼市的健康、持续、良心发展,都有着长远的积极作用;

而对于购房者最大的好处,就是再也不用担心买到“烂尾楼”或者品质不好的房子了,如果未来全面实行现房销售,楼市重回产品时代,这些曾经我们买房时经历的“坑”也许都可以避免了。

你希望这样的土拍新政在莆田落地吗?欢迎大家在评论区和我们互动哦!
发表于 2021-7-30 18:33 来自手机 | 显示全部楼层
想多了,莆田还在捞钱的阶段,莆田有啥核心产业?没有核心产业只能想办法捞一笔再说,哪管后任洪水滔天,只有大城市开发差不多加上有大公司做标签的城市为了吸引人才才搞这玩意,莆田有啥吸引力?靠低级劳动密集加工产业么?有钱买高品质房?房价太高物价高结果没有核心产业,等房地产商捞一笔跑路后留下一地鸡毛,有多少莆田人有能力买房的?把全家储蓄都搞走了有些未来还要还房贷的这些消费能力都搞没了,到时物价高没人敢消费了,没人消费,产品卖不出去,工资发不出去,工资低又不敢消费,恶性循环,到时没钱都只想买廉价产品,国产高端品牌没有基本盘没有高利润导致高端产业科研投入跟不上发展不起来,低端行业又被东南亚蚕食常识,后果就是转型失败
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发表于 2021-7-30 20:46 来自手机 | 显示全部楼层
感觉漏洞好多,程序变多,意味着盖章多,你懂的

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发表于 2021-7-30 20:17 | 显示全部楼层
只要有利于自己卖地开发商卖房的肯定会跟进

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发表于 2021-8-2 06:14 来自手机 | 显示全部楼层
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